La gent té diversos motius per voler comprar una segona casa; és possible que algunes persones vulguin fugir de les vacances, d’altres que vulguin obtenir ingressos amb el lloguer d’habitatges i d’altres que vulguin comprar una casa que s’hagi de “fixar” per a la seva jubilació. Si esteu pensant en comprar una segona casa per qualsevol motiu, hauríeu de ponderar tots els avantatges i els contres abans de comprometre’s amb un altre préstec hipotecari.
Pas
Part 1 de 3: Decidir si la compra és adequada per a vostè
Pas 1. Mireu el mercat per comprar
Els preus de les cases són actualment barats o cars? Proveu de buscar un gràfic dels ingressos de la llar per comparar els preus de les cases i veure si la ciutat que esteu buscant té una ràtio elevada en relació amb altres ciutats. Tingueu en compte que algunes ciutats com Nova York i San Francisco poden ser històricament immunes a proporcions similars.
Parleu amb un o diversos agents immobiliaris sobre els preus relatius de les cases. Fins i tot si no obteniu una resposta definitiva (és difícil determinar si el mercat domèstic és barat o car, perquè la informació no sempre és clara), és possible que obtingueu pistes sobre certs mercats per vigilar o fins i tot sobre cases venent bé. Aquesta informació és valuosa
Pas 2. Suposeu que no podreu llogar la vostra segona casa
Una segona residència segueix sent una inversió segura sense que el lloguer doni suport a la llista de despeses? En cas contrari, hauríeu de qüestionar-vos seriosament la decisió de comprar una segona casa. Hi ha massa famílies que compren segones residències cares i aposten que podran llogar-les quan no hi visquin. Quan el lloguer es fa inviable, impossible o té rendiments molt inferiors als esperats, els propietaris només troben una inversió fallida.
Pas 3. Enumereu els possibles costos
Enumereu tots els possibles costos de tenir una casa. Podeu ajustar tots aquests costos al vostre pressupost sense deixar de deixar espai? Sí, construireu recursos propis amb una segona casa, però si invertir en una segona casa us manté estret cada mes, és millor que espereu fins que no hàgiu pagat el vostre primer préstec hipotecari, per exemple. A continuació, es detallen alguns possibles costos:
- Impost sobre la propietat. Diferents a cada país; l’impost anual mitjà a la propietat a Los Angeles és de 1.200 dòlars per a una casa de 100.000 dòlars, o l’1,2%. Si els impostos sobre la propietat a la ciutat que esteu considerant són molt elevats, consulteu els impostos sobre béns immobles a les ciutats veïnes. Podeu estalviar molts diners en impostos sobre béns immobles simplement comprant una casa a una ciutat propera a la ubicació desitjada que no tingui una càrrega fiscal elevada.
- Comptes bàsics. Això hauria de ser molt inferior si la casa està desocupada la major part de l'any, però no s'ha de descuidar.
- Despeses de reparació / manteniment. Les cases són éssers vius: creixen, envelleixen i necessiten ajuda. Penseu en els costos de les reformes i els serveis de manteniment regulars, com ara el paisatgisme. Cal mantenir el jardí i el jardí de la segona casa si hi ha un llogater o si hi absenteu una part de l'any. Als mesos d’estiu, les males herbes salvatges i l’herba sense tallar anuncien que la propietat està deshabitada. En climes freds, les calçades i les passarel·les que no es netegen de la neu són una invitació al vandalisme o al robatori.
- Augment de l'assegurança. Els costos de l’assegurança poden ser majors perquè la propietat no ha estat ocupada des de fa diversos anys o perquè s’ha llogat.
- Serveis de gestió immobiliària. L’empresa gestora d’immobles hauria de tenir en compte els vostres càlculs com a factor de cost, sobretot si esteu comprant una segona casa molt lluny de la vostra residència principal. Si llogueu una propietat, haureu d’organitzar que algú proporcioni reparacions d’emergència al vostre llogater. Si teniu una casa de vacances aïllada, voldreu assegurar-vos que algú pugui comprovar si hi ha canonades congelades o un sostre amb fuites o possibles danys a la casa durant la vostra absència.
Pas 4. No confieu només en els mateixos crèdits fiscals que podríeu obtenir per a la vostra primera casa
Consulteu amb l’IRS (o la DGT a Indonèsia) per esbrinar quines implicacions fiscals tindran per a les segones residències. Per a moltes persones, l'impost sobre la propietat de la segona llar costa més que el crèdit fiscal, sobretot si viu a la llar més del nombre de dies que el lloga.
Per exemple, si llogueu la casa per menys de 14 dies, no cal que inclogueu aquests ingressos. Si viviu a la llar durant menys de 14 dies a l'any, la vostra propietat es considera un negoci i pot arribar a perdre fins a 25.000 dòlars a l'any
Pas 5. Consulteu un assessor fiscal o comptable abans de començar a buscar una segona residència
Un comptable públic o assessor fiscal us podrà proporcionar informació exacta i actualitzada sobre cancel·lacions fiscals, préstecs, tipus d’interès, etc. Per exemple, és possible que pugueu estimar un préstec hipotecari més car, amb un tipus d’interès més alt, independentment del vostre historial de crèdit; les segones residències solen costar-ne més.
Part 2 de 3: Primer pas correcte
Pas 1. Penseu primer en llogar a la zona on vulgueu comprar
Moltes persones cometen l’error de comprar propietats en un mercat on no saben res i que, al final, no els importa realment. Fins i tot si teniu previst fer servir la vostra segona llar com a inversió i llogar-la, hauria de ser principalment un lloc on us hi pugueu veure vivint, fins i tot només durant unes setmanes a l’any. Llogueu a la zona almenys una estona per assegurar-vos que esteu còmode vivint-hi.
Pas 2. Parleu amb els locals i sigueu un d’ells
Esbrineu com els agraden els habitants de la zona; on creuen que és el futur de la zona; quant de temps hi viuen, etc. Els habitants locals poden oferir-vos una bona visió de com és la vida a la zona. Utilitzeu aquesta informació per determinar si la compra d’una propietat comporta una bona inversió a llarg termini.
-
Sigues també un local (quan lloguis un moment) perquè puguis investigar alguns dels factors que augmentaran el valor de la teva llar potencial:
- Distància a una bona escola
- Opcions de transport fiables i extenses
- Elecció de llocs on comprar
- La distància a l’hospital i també la presència de la comissaria i els bombers
- Baixa taxa de criminalitat
Pas 3. Vegeu quant costen els "comps" en aquesta àrea
Comps, o preus comparables de cases, us haurien de donar una bona idea de com de costoses són les cases a la zona. Podeu parlar directament amb un agent immobiliari per obtenir dades sobre preus de cases comparables. La clau per a preus de cases comparables és mirar el preu de venda, no el preu cotitzat. Utilitzeu preus de cases comparables per obtenir una guia aproximada: només perquè una casa de 4 habitacions i 3 banys al mateix carrer es vengui per 575.000 dòlars (7.600 milions de rupies) no vol dir que una casa de 4 habitacions i 3 banys sigui el que vulgueu. preu.
Pas 4. Comenceu a familiaritzar-vos amb les responsabilitats del propietari si teniu previst llogar-lo
Si voleu llogar una segona casa i construir patrimoni, és important saber què s’espera de vosaltres. No et posis sota l’amenaça de la llei per ser mandrós o ignorant: quedaràs apedregat. A continuació, es detallen algunes coses que hauríeu de començar a considerar com a propietari potencial de casa de lloguer:
- Obteniu informació sobre com expulsar un inquilí o com rescindir un contracte d’arrendament.
- Estudieu les lleis del vostre estat sobre dipòsits de seguretat, què es pot cobrir (neteja, lloguer no pagat, danys excessius) i que no es poden cobrir (actualitzacions de mobles, danys normals, reparacions).
- Obteniu informació sobre com estructurar una sol·licitud de lloguer i el procés de selecció d’inquilins. Les lleis contra la discriminació obliguen legalment a seguir les normes aplicables.
- Conegueu les vostres obligacions en matèria de reparacions i manteniment de rutina.
- Protegiu-vos de la responsabilitat per lesions dels inquilins. Podeu fer-vos responsable de qualsevol accident greu que impliqui un inquilí per al qual és responsabilitat de l'inquilí protegir-se contra ell o solucionar-lo el més ràpidament possible.
- Conegueu la llista de drets dels inquilins, especialment pel que fa a la privadesa. A la majoria de països, cal que aviseu l'inquilí amb un preavís de 24 hores si teniu intenció de reparar o mostrar la propietat, excepte en cas d'emergència.
Pas 5. Obteniu un agent immobiliari
Un agent immobiliari, amb almenys 5 anys d’experiència a la zona desitjada, serà el vostre assessor durant tota l’experiència de compra. Un agent immobiliari us ajudarà a restringir la cerca de casa fins que hagi ratllat tot, excepte el millor. Després, després de completar la compra, un bon agent immobiliari us mantindrà en contacte amb vosaltres després de la venda. Això esdevé molt important per als propietaris que tinguin la residència principal molt lluny de la seva segona residència.
Part 3 de 3: Finalització de l'acord
Pas 1. Assegureu-vos el finançament abans de decidir-vos per una casa
Obtenir una valoració i, a continuació, tenir un préstec hipotecari a punt per utilitzar-lo us permetrà saber quin tipus d’habitatge us podeu permetre. Com que és probable que es tracti d’un préstec hipotecari número 2, prepareu-vos per pagar taxes d’interès més altes i probablement només obtindreu els requisits necessaris per obtenir un préstec hipotecari més petit. Un cop hàgiu sabut amb seguretat el pressupost total que obtindreu, reserveu diners per a un pagament inicial.
- Per tal d’obtenir la millor segona hipoteca, els prestadors solen buscar una ràtio de deute sobre ingressos (DTI) inferior al 36%. Això vol dir que el deute total, inclòs el primer préstec hipotecari, només hauria de ser aproximadament un terç de l’import que guanyeu cada mes. Per exemple, un propietari d’efectiu amb ingressos mensuals de 7.000 dòlars (92,5 milions de rupies) i un deute de 2.500 dòlars (33 milions de rupies) té un DTI del 35%.
- Estigueu preparats per pagar el 20% del preu de compra. Aquests diners hauran de provenir dels vostres estalvis personals o de l’equitat de residència actual. També podeu considerar demanar préstecs de la vostra assegurança de vida o fons de jubilació.
Pas 2. Feu una oferta
Feu una oferta a la segona casa que vulgueu. Prepareu-vos per fer diverses ofertes que, finalment, superaran les altres abans d’arribar a l’oferta final.
Pas 3. Preneu mesures per començar a protegir la vostra nova llar
Una segona llar és una inversió, de manera que voldreu assegurar-vos que feu un esforç addicional per protegir-la. A continuació, es mostren algunes coses que podeu fer per mantenir els vostres recursos actualitzats:
- Feu una inspecció de la casa abans de comprar-la. Voleu ser conscient de qualsevol problema o defecte que el venedor pot no haver solucionat abans de la venda.
- Obteniu una assegurança de propietat.
- Obteniu una assegurança de danys (terratrèmol, inundació, incendi, etc.).
Consells
- Poseu-vos en contacte amb un agent immobiliari de la vostra zona d’interès. Pregunteu-los per les propietats de lloguer de la zona. També és una bona idea preguntar-se sobre l’economia local, ja que pot tenir un gran impacte en els valors immobiliaris.
- No hi ha res dolent en fer amistat amb les autoritats locals i els veïns de la zona on teniu previst comprar una segona casa, sobretot si no ocupareu la casa sovint. Si els vostres veïns us coneixen o us han conegut, és més probable que us posin en contacte si observen que alguna cosa està desactivat.
- Llegiu llibres sobre com ser propietari d’una casa de lloguer si creieu que voldreu llogar la vostra segona casa. Informeu-vos de la normativa local i estatal abans de llogar la vostra segona casa. Els habitatges de lloguer hauran de complir totes les normes de seguretat, incloses les alarmes de fum incrustades i dues sortides. Coses semblants poden semblar petites, però tret que sigueu molt hàbils, haureu de pagar a un professional per fer reparacions i instal·lacions a la vostra segona casa si no compleix tots els requisits de seguretat i zonificació.
Advertiment
- Hauríeu de plantejar-vos obtenir un límit superior en l’assegurança de danys per a una segona residència, fins i tot si no es demana un límit superior. No estareu a la vostra segona llar tot el temps, de manera que necessitareu una assegurança completa contra incendis, robatoris i altres esdeveniments naturals, com ara inundacions i danys causats pel vent.
- És una bona idea pensar a afegir una assegurança de contingència addicional, especialment si teniu previst llogar la vostra casa de vacances a una altra persona.
