Per a la majoria de persones, aquesta és la transacció financera més gran que fan. Per tant, és important prendre la decisió correcta en un primer moment. Comprar una casa de vegades pot ser tan avorrit com un munt de normes. Afortunadament, podeu realitzar el vostre somni de ser propietari d’una manera ràpida i senzilla, sempre que tingueu els coneixements i mètodes adequats.
Pas
Part 1 de 4: Gestió financera
Pas 1. Enfortiu el vostre crèdit
Com més alta sigui la vostra puntuació FICO, que oscil·la entre 300 i 850, millor serà el tipus d’interès que obtingueu. Això és molt important. La diferència entre el 4,5% d’interès hipotecari i el 5% d’interès hipotecari pot significar “deu mil dòlars” durant la vida del préstec.
Demaneu una còpia gratuïta del vostre informe de crèdit perquè pugueu veure què veuen els prestadors al vostre historial de crèdit. Pagueu amb targeta de crèdit i solucioneu tots els problemes de crèdit
Pas 2. Demaneu una aprovació prèvia per obtenir l'import que podeu pagar
Sol·liciteu-ho a diversos prestadors en un termini de dues setmanes perquè els xecs no posin en perill el vostre informe de crèdit. Feu això abans de contactar amb un agent immobiliari perquè tingueu confiança en les vostres capacitats i no caigueu en un accident amb una casa que no us pugueu permetre el luxe de pagar.
- El venedor "agrada" al comprador que ha obtingut l'aprovació prèvia. Els compradors que han obtingut l’aprovació inicial gairebé sempre obtenen llum verda dels creditors, de manera que només hi ha un risc baix de cancel·lar l’acord.
- No obtingueu pre-qualificació, ni aprovació prèvia. Les dues coses són diferents. L’aprovació prèvia vol dir que els prestadors solen preparar-se per concedir-vos un préstec després de veure els vostres estats financers. La qualificació inicial significa simplement que el prestador "calcula" el que podeu demanar en préstec. Això no vol dir que obtingueu un préstec.
Pas 3. Vendre la seva hipoteca
Espereu: per què heu de vendre la vostra hipoteca abans de decidir a comprar una casa? No és tot el contrari? No necessàriament. Vendre una hipoteca abans de decidir-se a comprar una casa pot ser rendible per una de les raons principals:
- Sabreu exactament quants diners podeu demanar prestats "abans" de comprar una casa. Moltes persones tenen un vincle emocional amb una llar determinada, però no poden tenir-la. Van lluitar per trobar una hipoteca que pogués cobrir el preu de la casa. Trobar una hipoteca abans i una segona casa és menys temptador, però és doblement intel·ligent. Aviat podreu saber si la casa es troba dins o no del rang de preus.
- Penseu en el tipus de pagament inicial que us podeu permetre. Això passa a formar part del càlcul de la vostra hipoteca, tot i que no necessiteu un càlcul exacte en vendre la hipoteca. Tingueu una idea general. Això es discutirà més en aquest article.
- Cerqueu i trobeu comparacions que utilitzen els prestadors per determinar les vostres qualificacions per a un préstec. La comparació que s'utilitza sovint és "28 i 36". Això significa que el 28% dels vostres ingressos bruts (abans de pagar impostos) han de cobrir el cost de la casa que teniu previst comprar (inclosos els principis i interessos hipotecaris, com ara els impostos sobre l'habitatge i les assegurances). Els pagaments de crèdit mensuals, combinats amb les despeses d’efectiu, no haurien de superar el 36% dels vostres ingressos bruts. Cerqueu el percentatge dels vostres ingressos mensuals bruts (28% i 36% de 3750 $ = 1050 $ i 1350 $, respectivament). Els vostres pagaments mensuals de crèdit pendent no poden superar la diferència entre (300 dòlars) o, en cas contrari, no seran aprovats.
Pas 4. Si compleix els requisits, primer comprova els programes disponibles per als compradors
Alguns solen oferir requisits de pagament inicial més baixos. L’ofereixen diversos governs estatals i locals. També és possible que pugueu accedir fins a 10.000 dòlars des d’un 401 (k) o un Roth IRA sense cap penalització. Consulteu amb el vostre corredor o un empleat de recursos humans per obtenir informació específica sobre el préstec de l’actiu en qüestió.
Pas 5. Parleu i contracteu un advocat (opcional)
Si busqueu un procés de compra d’habitatges fàcil i senzill, probablement només necessiteu un agent de béns arrels, un notari i potser un corredor d’hipoteques. Però, una vegada més, cal recordar quan tot pot funcionar sense problemes segons les expectatives. Contracteu un advocat honest, de bona reputació i (relativament) barat si:
- La quota de l’advocat és una fracció del pressupost que invertiu en comparació amb l’import total que invertiu a casa vostra.
- La casa que heu comprat està en execució hipotecària o litigi, cosa que significa que s’ha distribuït com a part de la propietat de la persona morta.
- Sospiteu que és possible que el venedor intenti trencar el tracte fàcilment o que no hi confieu.
- El vostre estat requereix un advocat per finalitzar el procés de compra d’habitatges. Actualment, sis estats requereixen la presència d’un advocat. Parleu amb la comissió d’habitatge del vostre estat per esbrinar si aquest és un procés habitual al vostre estat.
Part 2 de 4: Comprar una casa
Pas 1. Trobeu un bon agent immobiliari que us representi en el procés de cerca i negociació
Els agents immobiliaris han de ser: amables, oberts, atractius, tranquils, segurs i qualificats. Obteniu informació sobre les tarifes d’agència, els mètodes, l’experiència i la formació seguida. Busqueu un agent de béns arrels que visqui a la zona, treballi a temps complet, tingui èxit en el procés de compra de diverses propietats cada any i tingui una bona reputació.
- Els agents immobiliaris solen treballar per a venedors, però això no és dolent. La feina d’un agent de béns arrels és connectar persones que volen comprar i vendre una casa particular. Per tant, l’agent immobiliari té interès a vendre la casa. Un bon agent immobiliari farà servir la seva experiència per vendre la casa “adequada” al comprador “adequat”, és a dir, vosaltres.
- Quan trobeu un agent de béns arrels, proporcioneu tots els detalls quan descriviu l’habitatge que voleu: el nombre de banys i dormitoris, el garatge que connecta amb l’interior de la casa, el solar buit i qualsevol altra cosa important, com ara una bona il·luminació o la mida de el jardí per als nens.
Pas 2. Inscriviu-vos al servei d'espera de MLS per cercar propietats al vostre barri
El servei de llistats múltiples us donarà una idea de la quota de mercat en el rang de preus que espereu. El vostre agent també ho pot fer per vosaltres.
Si us registreu a través d’un agent immobiliari, és una mala manera de contactar amb l’agent registrat per veure la casa en persona. No demaneu als agents que facin això a menys que tingueu previst tenir-los en nom vostre; no se'ls pagarà fins que el client compri la casa i sigui injust demanar-los que treballin sense cobrar, sabent que no els utilitzarà per compra la teva casa
Pas 3. Comenceu a buscar cases que estiguin dins del vostre pressupost
Demaneu a un agent de béns arrels que comenci a treballar, però feu-li saber quin pressupost teniu. La regla general aquí és que podeu comprar una casa per 2,5 vegades el vostre salari anual. Per exemple, si el vostre salari anual és de 85.000 dòlars, podeu deixar de banda una hipoteca mínima de 210.000 dòlars i, possiblement, una quantitat superior.
Utilitzeu una calculadora d’hipoteques en línia per començar a reduir les xifres i recordar les compres hipotecàries anteriors. Tingueu present aquest número mentre us prepareu per trobar la vostra nova llar de somnis
Pas 4. Comenceu a pensar si realment busqueu una casa
És possible que ja tingueu dubtes, però detalleu les vostres finances. Hi ha algunes coses que vosaltres i la vostra família hauríeu de considerar acuradament:
- Què necessiteu vosaltres i la vostra família en els propers anys? Potser ara mateix només sou marit i dona, però hi ha plans per tenir fills? Una casa que només sigui adequada i còmoda per a dues persones serà menys còmoda per a tres o quatre persones.
- Quines vendes voleu fer? En altres paraules, quines són les vostres prioritats? Tot i que creiem que comprar una casa és bona, sovint és una greu tortura quan ens veiem obligats a comprometre’ns. Us preocupen els veïns acollidors i les bones escoles als grans jardins? Necessiteu una cuina gran i útil en lloc d’un dormitori gran i luxós? Què sacrificareu quan tingueu un moment de crisi?
- Espereu que els vostres ingressos augmentin durant els propers anys? Si els vostres ingressos han augmentat un 3% en els darrers anys i teniu una feina segura en una indústria confortable, probablement pugueu estar segurs que és possible comprar una hipoteca cara però raonable. La majoria dels compradors de cases compren cases a preus relativament alts i després es converteixen en hipoteques en un o dos anys.
Pas 5. Determineu l’entorn on voleu viure
Cerqueu cases disponibles al barri on viviu. Mireu els preus, els dissenys de cases, la proximitat a les botigues, les cases i altres comoditats. Llegiu els cartells publicitaris, si hi ha disponibles, i parleu amb la gent del lloc. Mireu la casa i els seus voltants i les condicions que hi ha a prop de la casa per assegurar-vos que no compreu una casa que només us brilli als ulls.
De vegades, l’àrea al voltant de la ubicació de la vostra casa és una consideració important en comparació amb l’estat de la casa, perquè afectarà el valor de venda de la vostra casa si la voleu revendre. Comprar una casa adequada, més alta que un bon barri, pot suposar una bona inversió i permetre’t identificar i unir-te a una comunitat (on molts individus volen viure) et pot portar a oferir compres de propietats a un preu raonable
Pas 6. Aneu a alguns programes casolans per avaluar la quota de mercat i veure què voleu
Presteu atenció a la imatge general, al nombre de dormitoris i banys, instal·lacions de cuina i emmagatzematge. Visiteu propietats que us criden l’atenció en diferents moments per comprovar si hi ha embussos de trànsit, disponibilitat d’aparcament, nivells de soroll i activitats. Els veïns pacífics a l’hora de dinar poden ser sorollosos durant les hores de molta feina i mai no ho sabreu si només els visiteu una vegada.
Pas 7. Mireu la comparació de cases al voltant de casa vostra
Si no esteu segur del preu d’una casa, utilitzeu un taxador local per valorar la vostra casa, que també analitzarà les comparacions. En avaluar una casa, el taxador compararà les cases de les àrees que tenen les mateixes característiques i mides. Si la vostra casa és més cara que altres cases, o si el taxador troba la casa en una zona diferent o més llunyana 1⁄2 0,8 km, aneu amb compte. No compreu mai la casa més cara del barri. Els bancs poden frustrar el finançament de la llar i és possible que mai no vegeu el preu de la vostra llar en conseqüència. Si us ho podeu permetre, compreu una casa una mica més cara al vostre barri, ja que les cases dels voltants es venen a un preu superior al que pagueu, el valor de la vostra casa augmentarà.
Part 3 de 4: fer una oferta
Pas 1. Si és possible, adapteu la vostra oferta a les condicions del venedor
No és fàcil, i sovint és impossible, però és inofensiu provar-lo a l’hora de fer la compra més gran de la vostra vida. Aquí teniu algunes coses que heu de tenir en compte sobre la vostra oferta:
- Què proporciona el venedor en termes de perspectives financeres? Tenen necessitat o esperen diners en efectiu? Els venedors que no tinguin diners en efectiu estaran encantats d’aconseguir ofertes per reduir el preu donat.
- Quant de temps es ven la casa? Les cases venudes des de fa temps es poden negociar a un valor inferior.
- Han comprat una altra casa? Si el venedor no viu actualment a la casa que ven, serà molt més fàcil fer una oferta a un preu més baix del que es podria imaginar.
Pas 2. Mireu les comparacions de preus quan feu la vostra oferta
Les cases properes també tenen un preu similar ("preu ofert"), i què hi venen? Si les cases de la zona es venen regularment al voltant d’un 5% per sota del preu de compra, penseu a fer una oferta que oscil·li entre un 8% i un 10% per sota del preu de venda.
Pas 3. Calculeu les despeses de la vostra llar
Penseu en el valor anual de l’impost sobre l’habitatge i de l’assegurança a la vostra zona i el preu mitjà de la casa que intenteu comprar. Penseu també en quants diners espereu pagar. (Això varia en quantitats variables, que solen oscil·lar entre el 3 i el 6 per cent dels diners que demaneu en préstec. Les institucions de crèdit solen oferir taxes de amortització més baixes als seus membres.) Introduïu l'import total en una calculadora d'hipoteca (podeu trobar-la en línia o fer-ne la vostra).) Si el resultat és superior al 28% dels vostres ingressos bruts (o si els prestadors utilitzen un percentatge baix en la vostra situació), tindreu dificultats per obtenir una hipoteca.
Determineu si heu de vendre la vostra casa antiga per aconseguir-ne una de nova. Si cal, comprar una casa nova depèn molt de la venda de la casa vella. Una oferta dependent comporta més riscos i és menys esperada pel venedor, ja que la venda no es pot completar fins que no es ven l’antiga casa del comprador. La primera vegada, és possible que vulgueu posar la vostra antiga casa al mercat de valors
Pas 4. Si realment voleu una casa, prepareu-vos per fer una oferta superior al preu de venda
La disponibilitat i la demanda del mercat solen ser coercitives. Si moltes persones competeixen per un nombre reduït de cases, estigueu preparats per fer una oferta tan alta com sigui possible. Alguns compradors d’habitatges no creuen que segueixin mantenint la vostra oferta més alta, però podeu trobar fàcilment que podeu superar les altres ofertes i que mai no tenen la possibilitat de fer ofertes a casa vostra. Si voleu oferir-vos el millor que desitgeu a casa vostra, realitzeu una oferta elevada.
Pas 5. Parleu amb el vostre agent de béns arrels quan estigueu a punt per enviar la vostra oferta
Tot i que les instruccions per a la licitació poden variar d’un estat a un altre, normalment passa el següent: envieu la vostra oferta a un corredor, que la presenta al representant del venedor. Aleshores, el venedor decideix acceptar, rebutjar o fer l’oferta contrària.
Introduïu un pagament inicial amb la vostra oferta. Quan heu acceptat una oferta, la formalitzareu en els tràmits, cosa que significa que esteu compromès a comprar una casa o que heu perdut un dipòsit, tret que no obtingueu l’aprovació final de la hipoteca o que passi alguna cosa durant el temps d’inspecció., que no podeu acceptar. Sempre que la documentació la tingui un tercer (normalment de 30 a 90 dies), el vostre prestador obtindrà finançament per a la compra i aprovarà la vostra hipoteca
Part 4 de 4: Trencar el tracte
Pas 1. Determineu l'import inicial que necessiteu per obtenir l'acord
L’avançament representa el valor raonable o la propietat de la casa. Els diners també són diners que no necessiten ser objecte d’interès. Com més pagament es pugui permetre per fer o comprar la seva casa, menys diners necessitarà per pagar els pagaments a casa.
- S'espera que proporcioneu un 10-20% del "valor" acordat de la casa. Tingueu en compte que el valor de la casa pot ser superior o inferior al preu de venda de la casa ". Per exemple, si teniu un pagament inicial de 30.000 $, l’utilitzaríeu per a un pagament inicial d’una casa d’entre 300.000 $ (10%) o 150.000 $ (20%). Pressupostar quantitats menors sovint, però no necessàriament requereix que pagueu una assegurança hipotecària privada (PMI), cosa que augmenta les vostres despeses mensuals però és deduïble d’impostos.
- Si no podeu fer un pagament inicial del 10% al 20% a la vostra llar, però teniu un bon crèdit i un ingrés estable, un corredor d’hipoteques us pot ajudar amb una combinació o una hipoteca FHA. De manera que contracteu la primera hipoteca fins a un 80% del valor de la casa i la segona hipoteca per la resta. Fins i tot si la segona taxa hipotecària és lleugerament superior, els interessos deduïbles per impostos i els pagaments combinats haurien de ser encara inferiors a la primera hipoteca amb PMI. Si esteu comprant una casa, considereu el Programa Nehemiah per obtenir ajuda amb el vostre pagament inicial.
Pas 2. Assegureu-vos que es pot estimar l’aprovació final amb una inspecció convenient de casa
Demaneu les següents enquestes i informes: revisions de cases, estrelles, tèrmits, radó, materials perillosos, pujades, inundacions, terratrèmols i índex de criminalitat. (En general, trigareu de 7 a 10 dies a completar la inspecció; assegureu-vos que el vostre agent ho expliqui completament en signar el contracte de compra i venda).
- El cost de revisar una casa oscil·la entre els 150 i els 500 dòlars, depenent de la zona, però fer-ho pot evitar un error de 100.000 dòlars. Això és especialment cert per a les cases rya, ja que voleu evitar despeses addicionals, com ara pintura, aïllament d’amiant i míldiu.
- Si utilitzeu els resultats de la revisió per fer una oferta pel preu de la casa, no l’atribuïu ni l’incloeu al contracte. La institució creditícia us demanarà que proporcioneu una còpia dels resultats de la vostra revisió, cosa que invalidarà la seva avaluació.
Pas 3. Feu una inspecció completa de la casa i assegureu-vos que el contracte estigui subjecte als resultats
Fer una inspecció de casa és una part important de l’experiència de compra de casa. Sense conèixer el valor de la casa que s’ofereix a títol lucratiu i el seu veritable valor, es pot produir un desastre financer. Els compradors d’habitatges fan “guesstimates” a l’hora d’esbrinar un pressupost de compra d’habitatges nous. Aquestes estimacions poden ser significativament equivocades i situar la família en una mala situació financera.
Pas 4. Deseu la carta d’acord
Normalment, es redacta una carta d’acord a una notaria i implica la signatura de documents relatius a la propietat i un contracte hipotecari. Un paquet de papers inclou l’escriptura, l’acord de que sou l’actual propietari de la casa i el títol, que demostra que ningú més no pot demandar ni lluitar contra ella. Si encara hi ha problemes, es poden ometre diners a la carta d’acord fins que es resolgui, que s’utilitzarà com a incentiu per al venedor per solucionar el problema ràpidament amb l’objectiu de rebre tots els drets de propietat. Si el problema persisteix, es poden reservar diners al document de l'acord fins que es resolgui el problema, que actua com un incentiu perquè el venedor solucioni el problema ràpidament i accepti tot el que es dóna.
Penseu en la possibilitat d’utilitzar el vostre advocat civil per revisar els documents de tancament i presenciar-lo. Recordeu que un agent de béns arrels no és capaç d’assessorar-vos legalment. És possible que hàgiu de gastar entre 200 i 400 dòlars per pagar a un advocat en poc temps, però se’ls paga per supervisar-vos
Consells
- Assegureu-vos d’estalviar diners abans de començar a buscar opcions per comprar cases.
- Intenteu no triar una propietat en particular. És bo trobar exactament el que necessiteu, però si teniu un afecte emocional a una casa, pagareu més que el preu perquè teniu un afecte emocional. Els acords també estan subjectes a canvis. Augmenteu les ganes de mudar-vos per veure una altra casa; No hi ha cap casa perfecta on el venedor pugui proporcionar el que desitgi.
- No agafeu mai cap dispositiu de mesura i comenceu a mesurar una habitació. Pot fer saber a l’agent de béns arrels que estàs emocionalment vinculat i que cobraràs un preu determinat.
Advertiment
- El venedor no us permetrà fer una inspecció de la casa perquè hi ha alguna cosa que amagar: passejar!
- L'estat actual de l'economia és bastant dolent, hi ha persones que diuen que és un bon moment per comprar cases (els preus de les cases són barats), però d'altres diuen que és un mal moment per a la venda d'habitatges. Actualment, és molt recomanable discutir i considerar tots els consells abans de comprar una casa.
- Aneu amb compte amb els agents immobiliaris que tenen pressa per vendre propietats. És possible que tinguin coneixement d’un mal esdeveniment, com ara un bloqueig de quota de mercat. Proveu de buscar ofertes que no solen proporcionar els agents.
