Hi ha molts factors a tenir en compte a l’hora de licitar una casa. En primer lloc, heu de determinar un preu que podeu comprar i que també sigui un preu raonable per fer una oferta. També hi ha una sèrie de factors i condicions que podeu demanar, però la quantitat que es pot tolerar en aquest cas dependrà del preu que sol·liciteu i de les condicions per vendre la casa. Estigueu preparats per anar a la taula de negociacions, ja que és possible que no s’accepti la vostra oferta inicial. Continueu llegint sobre tot això amb més detall.
Pas
Primera part de 4: Abans de començar: treballar amb una empresa immobiliària i posseir-ne la vostra
Pas 1. Obteniu l'aprovació
Abans de començar a buscar una casa, obtingueu l’aprovació d’un préstec hipotecari d’un banc o d’una institució financera. No espereu fins que trobeu la casa que voleu, perquè podreu acabar amb males notícies després d’intentar-ho.
- Durant aquest procés, seureu amb una institució financera i discutireu la vostra informació financera. En realitat no sol·licitarà una hipoteca real, però sabreu què podeu esperar quan arribi el moment.
- Aquest acord us pot donar una millor idea del rang de preus de la casa que us podeu permetre.
- Seguir aquest procés també us ajudarà a convèncer el venedor, ja que aquest procés demostra la vostra serietat.
Pas 2. Conegueu els avantatges de treballar amb una empresa immobiliària
En general, treballar amb una empresa immobiliària a l’hora de comprar una casa és més fàcil que intentar fer-ho vosaltres mateixos. Com a professionals, els agents immobiliaris saben què fer i us poden guiar durant el procés de cerca i licitació. Haureu de pagar una tarifa addicional, però la majoria dels compradors troben el cost que val la pena.
- Els agents immobiliaris sempre porten formularis estàndard i, com a professionals, s’asseguren que aquests formularis s’actualitzin d’acord amb les lleis més recents i revisades. Aquests formularis estan disponibles quan utilitzeu els serveis d’un agent immobiliari.
- També es pot garantir que es compleixin les lleis de confidencialitat que han de complir els venedors amb l'ajut del vostre agent immobiliari.
Pas 3. Coneix els pros i els contres de fer-ho tu mateix
Si teniu el coneixement suficient per poder comprar una casa sense l’ajut d’un professional, podreu estalviar encara més diners. Malauradament, també és més probable que cometeu errors i que tingueu més dificultats. A més, és possible que alguns venedors no vulguin fer negocis amb vosaltres sense els serveis d’un agent immobiliari.
Fins i tot si no treballeu amb un agent immobiliari, és possible que vulgueu plantejar-vos contractar un advocat per fer un contracte just quan arribi el moment
Pas 4. Penseu en la contractació d’avaluadors i inspectors de cases
Un cop hàgiu trobat una casa a la qual voleu licitar, feu la vostra pròpia inspecció i considereu la possibilitat de comptar amb l'ajuda d'un inspector d'habitatge professional per fer-ho també. És possible que l’inspector tingui uns ulls més exigents que els vostres. També heu de contractar un taxador que pugui mirar una casa i que us doni una idea del preu.
- Una inspecció exhaustiva inclourà la inspecció de la propietat, la fonamentació i la coberta. També s’han de fer controls de plagues.
- En el contracte, heu d’indicar que les ofertes estan "subjectes a canvis en relació amb el valor estimat indicat pel taxador de la casa des del costat del comprador o en equilibri amb el preu de compra de la casa". Això vol dir que només hauríeu de continuar amb l'oferta si el taxador us indica que realment obtindreu una casa que valgui la pena.
Part 2 de 4: Determinació de l'import adequat
Pas 1. Utilitzeu l'anàlisi comparativa del mercat (CMA)
CMA proporciona una forma matemàtica d'estimar el preu de la propietat "real". CMA classifica les propietats en característiques bàsiques, incloses la superfície del terreny, el nombre de dormitoris i el nombre de banys, i les compara amb altres cases amb característiques similars i situades al barri.
- Les cases comparades amb el CMA són cases que actualment es venen o s’han venut recentment.
- Fixeu-vos en la diferència entre els preus venuts i els preus cotitzats. El preu cotitzat és el preu que el venedor demana, però el preu de venda és el preu que el comprador va pagar realment.
- Utilitzeu CMA per avaluar la vostra oferta. Obteniu informació sobre els límits exteriors de l’interval de preus mirant els màxims i mínims de la CMA. Calculeu el preu mitjà de venda i determineu si l’habitatge que esteu mirant hauria de tenir un preu més alt o més baix en funció de la mida, l’allotjament i la ubicació en comparació amb altres cases de CMA.
Pas 2. Preste atenció a les funcions especials
També hi ha característiques de la casa que poden no figurar a la publicitat oficial, però que encara es consideren valuoses. Per exemple, si tots els banys de la casa han estat renovats recentment completament, podeu estar tranquils sabent que no caldrà reparar aquestes habitacions en un futur proper, de manera que podreu estalviar diners.
Si feu prou investigació, normalment podeu fer-vos una idea dels preus d’aquestes diferents funcions. Cerqueu anuncis a Internet en línia comparant cases similars en una àrea i un terreny, sense buscar característiques especials en aquestes cases. També podeu parlar amb el vostre agent immobiliari (si decidiu contractar un agent) per fer-vos una idea del valor d’aquestes funcions
Pas 3. Conèixer les tendències del mercat
La vostra zona estarà per sota del mercat del comprador o del venedor, i la diferència entre tots dos pot afectar el nivell baix de licitació.
- Al mercat del comprador, podeu obtenir millors descomptes. Al mercat d’un venedor, pot ser difícil trobar bons descomptes.
-
Penseu en les històries que escolteu sobre la venda de cases a la vostra zona.
- Si escolteu històries de compradors que realitzen una dotzena d'ofertes abans que s'accepti la seva oferta o històries de cases que reben dotzenes d'ofertes, probablement estigueu al mercat d'un venedor.
- Si escolteu històries de compradors que reben grans ofertes en cases que han estat al mercat des de fa molt de temps, compradors que tenen una gran selecció d’habitatges dins dels seus pressupostos o compradors que han aconseguit que els venedors reparin les seves cases en gran quantitat, probablement estigueu al mercat d'un comprador.
- És possible que aquest tipus d’històries no siguin la forma més precisa de determinar l’estat del mercat, però encara us poden donar una idea bàsica.
Pas 4. Comprendre la competència
Cal tenir en compte la competència entre compradors i venedors. Com a norma general, si hi ha moltes cases i propietats al vostre CMA, el venedor tindrà una millor competència, és a dir, que esteu en un mercat de compradors.
Heu de tenir en compte quin és el nombre mitjà d’habitatges de la mateixa àrea que es poden vendre al mercat abans de poder determinar si la CMA està plena o no
Part 3 de 4: fer una oferta formal
Pas 1. Reviseu la casa
És possible que hàgiu treballat el taxador de la llar, però encara hauríeu de fer la vostra pròpia inspecció final abans de licitar la casa. L'ull del taxador pot veure alguna cosa que no es veu, però de vegades pot passar el mateix en la situació inversa: és possible que el vostre ull noti un detall que l'ull del taxador no veu.
Quan feu la vostra pròpia inspecció, proveu tots els dispositius que obtindreu amb la casa i comproveu totes les aixetes i piques per assegurar-vos que no hi hagi fuites
Pas 2. Reviseu les lleis locals i provincials sobre contractes d’habitatge
Tot i que moltes lleis locals i provincials sobre contractes són bastant similars, en realitat aquestes lleis poden variar, de manera que és molt important que reviseu aquestes lleis per tal que tingueu coneixement de les vostres obligacions i drets durant el procés de compra i venda.
Si teniu dubtes o preguntes, consulteu un advocat o un altre expert legal de la vostra zona de residència
Pas 3. Prepareu una oferta escrita
El consentiment verbal no és vinculant. Cal preparar un contracte escrit real per fer una oferta formal per una casa.
Pas 4. Compreneu què ha de figurar a l'oferta
Una oferta inclou més informació que només el preu que esteu disposat a pagar per la casa. Cadascuna d’aquestes seccions addicionals s’ha de descriure al document d’oferta:
- Adreça legal i descripció de la propietat
- Preu de venda ofert
- Circumstàncies especials (pagament en efectiu d’un determinat import, contribució del venedor als costos de transacció, garantia de la llar en cas de danys, etc.)
- La promesa del venedor de proporcionar una garantia clara
- Data objectiu de la transacció
- Import del dipòsit que acompanya l’oferta
- Com ajustar els impostos sobre la propietat, el lloguer, les factures de combustible, aigua i electricitat entre el venedor i el comprador
- Declaració del pagament de la pòlissa d'assegurança i inspecció
- Altres requisits específics de la vostra província
- Una declaració que us permet com a comprador fer una inspecció final abans de la transacció final
- Data límit d’oferta
- Estat vinculant
Pas 5. Indiqueu aquest estat vinculant
En aquest context, les condicions vinculants signifiquen les condicions que heu de complir perquè pugueu comprar una casa en funció de les condicions que heu indicat anteriorment. Aquesta obligació s’ha d’indicar clarament al contracte.
- Una de les obligacions generals és que el comprador ha de poder obtenir fonts financeres específiques de bancs o altres entitats de crèdit. Si no es pot obtenir el préstec, el comprador no quedarà obligat pel contracte.
- Una altra circumstància vinculant que també es troba habitualment és l’informe de satisfacció proporcionat per l’inspector d’habitatge en un termini de x dies (10 dies, 14 dies, etc.) després de l’acceptació de l’oferta. Passat aquest límit de temps, si com a comprador potencial no esteu satisfet amb l'informe de l'inspector, el contracte es pot cancel·lar.
Pas 6. Prepareu un dipòsit de seguretat
El que això significa aquí és un pagament en efectiu que s’ofereix juntament amb la vostra oferta per mostrar les vostres bones intencions i honestedat en comprar la casa. Si treballeu amb un agent immobiliari, l'oficina de l'agent sol retenir aquests diners durant la durada de les negociacions.
- Si no es fa una oferta junt amb aquest dipòsit de seguretat, el venedor pot sospitar de la vostra serietat.
- Sempre que pugueu explicar què passarà amb els diners si la transacció falla, no us heu de preocupar de perdre els diners. Si finalment es realitza la transacció, normalment aquests diners es consideraran la primera part del vostre dipòsit.
- Si no treballeu amb un agent immobiliari, haureu de contractar un advocat per mantenir el dipòsit.
Part 4 de 4: negociacions
Pas 1. Reforçar la seva posició de negociació
Hi ha diverses qualitats i circumstàncies que podeu complir si voleu reforçar aquesta posició de negociació. Si abordeu una situació des d’una posició de força, és més probable que obtingueu més del que voleu.
Si sou comprador d’efectiu, heu aprovat una hipoteca o no heu de vendre una casa existent abans de permetre’n una de nova, us semblarà més atractiu per al venedor
Pas 2. Esbrineu per què es ven la casa
Les motivacions d’un venedor poden afectar el procés de negociació de manera més significativa del que podríeu esperar. Per exemple, si el venedor vol vendre la seva casa ràpidament, pot ser que sigui més fàcil acceptar les seves condicions i el seu preu.
- Se’n beneficiarà si el venedor es divorcia o canvia de feina o si la casa es ven com a part d’una venda massiva de propietats. També us pot ajudar si el venedor és propietari d’una altra casa i la que es troba actualment en venda està vacant, carregant-lo amb despeses addicionals.
- Vegeu quant de temps porta la casa al mercat i si ha experimentat una caiguda de preus o no. Si la casa s’ha anunciat durant molt de temps i si el preu ha baixat una o més vegades, el venedor pot estar més motivat per accelerar la venda i trobar algú que s’apoderarà de la seva propietat.
- D’altra banda, és possible que els venedors que no tinguin pressa per vendre, a causa de terminis reduïts o per manca de preocupacions financeres, siguin més difícils de negociar.
Pas 3. Espereu la resposta del venedor
Un venedor pot acceptar la primera oferta, però normalment fa una contraoferta que pot incloure un preu o condicions diferents.
- Estudieu detingudament aquestes ofertes per assegurar-vos que enteneu totes les diferències. Seria útil que poguéssiu consultar un agent o un advocat immobiliari en aquest procés.
- Un venedor i un comprador poden continuar negociant entre ells, fent una contraoferta contra un altre. Aquest procés normalment finalitzarà quan ambdues parts arribin a un acord o una de les parts decideixi que finalitzi la guerra de licitació i deixi el procés de negociació.
Pas 4. Accepteu, rebutgeu o envieu una altra contraoferta
La pilota ja està a les vostres mans. Podeu acceptar l'oferta del venedor o rebutjar-la completament. Si creieu que encara hi ha espai per a una negociació addicional, també podeu fer la vostra pròpia contraoferta.
- Un cop hàgiu rebut una contraoferta, podreu acabar la negociació si és el que voleu. En aquest moment no hi hauria d’haver problemes legals, però encara podeu consultar amb un agent de béns arrels o un advocat per verificar si no esteu segur.
- Heu de determinar el preu màxim que esteu disposat a pagar prèviament i seguir aquesta xifra. Després que les negociacions arribin a aquest preu, si el venedor no el pot acceptar, deixeu el procés de negociació.
Pas 5. Esbrineu si i quan heu de cancel·lar la vostra oferta
En la majoria dels casos, podeu cancel·lar la vostra oferta durant el procés de negociació, si sembla que el procés finalitzarà o que les vostres circumstàncies canviaran sobtadament. És possible que algunes províncies tinguin lleis que regulin quan i com cancel·lar una oferta, de manera que, per al vostre bé, estudieu les lleis de la vostra província abans de cancel·lar una oferta.
- En la majoria dels casos, no tindreu problemes per cancel·lar les ofertes fins que no s’accepti una oferta. De vegades, fins i tot podeu cancel·lar l'oferta sempre que no se us notifiqui l'acceptació de l'oferta.
- Sempre haureu de consultar un expert legal o un agent immobiliari abans de cancel·lar una oferta per assegurar-vos que no perdeu el dipòsit de seguretat i que no se us demandi cap pèrdua que es pugui produir com a conseqüència de cancel·lar la vostra oferta.
