Si el banc no aconsegueix vendre els seus béns confiscats mitjançant una subhasta, aquesta propietat es convertirà en el seu estoc. Aquesta propietat confiscada s'anomena propietat bancària o REO, que significa "propietat immobiliària". Els bancs demanaran als seus gestors d’actius que gestionin el REO, que després serà confiat als agents immobiliaris. Per part dels agents immobiliaris, REO apareixerà a la llista d’estocs per a la venda com qualsevol altra propietat. Comprar un REO pot ser fins i tot més fàcil que comprar una propietat directament d’un propietari si sabeu què fer i com comprar-lo bé.
Pas
Pas 1. Comenceu a cercar REO
Podeu cercar REO, però és possible que no pugueu distingir aquesta propietat de les altres. No obstant això, com que els bancs solen tenir en estoc tantes cases embargades que continuaran esgotant els seus diners, hi ha un incentiu que ofereixen per sortir d’aquest estoc immediatament. Aquí és on hauríeu de mirar. Hi ha tres llocs diferents on podeu cercar REO:
- Consulteu la llista completa de propietats anomenades MLS, que significa Servei de llistat múltiple ple de REO. Podeu demanar al vostre agent immobiliari local que us pugui ajudar a trobar REO dins de MLS.
- Mireu al lloc web del banc. Molts bancs enumeren amb orgull les seves accions de REO a les seves pàgines de venda d’hipoteques i d’habitatges.
- Cerqueu llocs web de serveis d’execució hipotecària. Alguns serveis d’exclusió requereixen que pagueu per accedir al seu lloc, però també podeu cercar llocs web gratuïts.
Pas 2. Obteniu l'aprovació prèvia per a la retirada del préstec (donada pel creditor després d'analitzar els estats financers i l'avaluació del crèdit del possible deutor) o un certificat de retirada del préstec (donat pel creditor sense una anàlisi del crèdit del possible deutor)
) Tenir l’aprovació prèvia dels préstecs abans de buscar REO és el pas més adequat. És encara millor si podeu obtenir una carta d’acord de crèdit d’un banc que vulgui vendre REO perquè el procés de compra d’aquesta casa serà molt fàcil. Alguns prestadors (com ara Veterans Affairs als Estats Units) poden oferir facilitats de préstec amb menys opcions, normalment si la casa que voleu comprar no es ven fàcilment, de manera que heu de tenir precaució a l’hora d’escollir la casa REO que comprareu.
Pas 3. Decidiu si voleu trobar cases amb un descompte o no
Atès que les activitats comercials del banc tenen com a objectiu guanyar diners, els preus REO que proposen seran molt competitius al mercat immobiliari general. D'altra banda, les propietats a preus de descompte se solen vendre en condicions problemàtiques i molts estaran interessats a comprar. D'altra banda, s'oferiran propietats menys problemàtiques a preus de mercat que probablement no afectaran la compra de REO.
Si busqueu un REO amb un descompte, els bancs solen oferir un incentiu per vendre les seves accions REO ràpidament. Com que el banc que va oferir el REO no va tenir èxit en vendre aquesta propietat mitjançant una subhasta perquè no es va assolir el preu més baix que van demanar, el preu de venda que ofereixen actualment hauria de ser encara més baix si el banc vol que la seva propietat es vengui ràpidament
Pas 4. Realitzeu una avaluació i / o examen
Cal gastar una mica de diners si vol sentir-se a gust. Cap comprador d’habitatges potencial ha de renunciar al seu dret a una inspecció, i molt menys als béns confiscats. Uns quants milions de rupies us poden estalviar de la vergonya i eliminar el risc de gastar desenes de milions de rupies perquè acabeu d’assabentar-vos que (per exemple) s’ha de reparar tota la xarxa elèctrica d’aquesta propietat confiscada.
Pas 5. Comproveu l'estat de l'escriptura / certificat de prova de la propietat abans de fer una transacció de venda
La comprovació de l’estat de l’escriptura / certificat de prova de la propietat de la propietat és un servei que heu de pagar per assegurar-vos que aquesta propietat és propietat de l’interessat i que el seu estat s’ajusta a la normativa relacionada amb la propietat. Per exemple, comprovar l’escriptura de propietat d’una propietat pot revelar que la propietat encara està obligada per un embargament, de manera que s’ha de pagar en el moment de la venda. Si no esteu al corrent d’un embargament, hi haurà una gran tarifa addicional en comprar aquesta propietat, tot i que ja hauríeu de conèixer el cost total que heu de pagar abans de fer una transacció de compra.
Un altre problema que es podria revelar podria ser la forma de restriccions que encara són vinculants per a aquesta propietat, com ara contractes de lloguer i servituds, és a dir, privilegis limitats per utilitzar propietats d'altres parts. Comprar un immoble i després descobrir que no es pot ampliar a causa d’una servitud pot ser un gran problema per a vostè
Pas 6. Espereu la resposta del banc
Les ofertes en un REO són diferents de les ofertes en una propietat típica. Per exemple, els propietaris que venen habitatges tradicionalment respondran més ràpidament a les ofertes per vendre les seves cases ràpidament. Als bancs no solen agradar-ho perquè intentaran demostrar als possibles compradors que volen treure el màxim de diners de REO i això vol dir que és probable que cotitzin un preu més elevat que el vostre, fins i tot si el vostre preu real és raonable. El procés de compra i venda d’aquest estira-i-arronsa normalment serà molt lent, de manera que cal estar preparat per a això.
Pas 7. Informeu-vos sobre l’aprovació del vostre préstec
Si el vostre preu sol·licitat s'ha aprovat i podeu ser propietari de la propietat, esbrineu si el prestador està disposat a prestar-vos diners pel preu de la casa embargada o per un import més general del que espereu. Si la vostra puntuació de crèdit és molt bona, podeu obtenir bones opcions de préstec amb pagaments inicials baixos i tipus d'interès atractius. Enhorabona per la compra de la vostra casa nova.
